Πολλές φορές μας απασχόλησε το γεγονός πως δύναται να γνωρίζει ο υποψήφιος πλειοδότης την εσωτερική κατάσταση στην οποία βρίσκεται το πλειστηριαζόμενο ακίνητό που τον ενδιαφέρει. Με βάση διάταξη που είχε εισαχθεί το 2015, αλλά καταργήθηκε το 2018, ο δικαστικός επιμελητής μπορούσε να προγραμματίσει επισκέψεις των υποψήφιων πλειοδοτών στο ακίνητο και μάλιστα στους εσωτερικούς του χώρους.

Σήμερα δεν ισχύει κάτι ανάλογο, οπότε δεν είναι δυνατός ο εσωτερικός επιτόπιος έλεγχος του πλειστηριαζόμενου ακινήτου από τον υποψήφιο πλειοδότη. Μόνο εξωτερικά γίνεται πλέον από τον δικαστικό επιμελητή, ο οποίος και λαμβάνει τις σχετικές φωτογραφίες, που αναρτώνται στη συνεχεία και ηλεκτρονικά. Εν τούτοις, παρότι έχει τη δυνατότητα εκ του νόμου να εισέλθει στο προς κατάσχεση ακίνητο, ώστε να προχωρήσει και στην εσωτερική
του περιγραφή, στην πράξη σπάνια το ενεργεί προς αποφυγή προστριβών.

Από τον Κ.Π.Δ έχει το δικαίωμα επίσης να ελέγχει τον πολεοδομικό φάκελο του υπό κατάσχεση ακινήτου. Άρα και ο υποψήφιος πλειοδότης μπορεί να έχει μια πληρέστερη εικόνα όσον αφορά την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.

Ο κυριότερος κίνδυνος που διατρέχει σήμερα ο υπερθεματιστής στον πλειστηριασμό είναι η άσκηση ένδικων βοηθημάτων από τον τελευταίο κύριο του ακινήτου. Ο οφειλέτης είναι πιθανόν να έχει ασκήσει ένδικα βοηθήματα κατά των πράξεων εκτέλεσης ή και κατά του ίδιου του εκτελεστού τίτλου. Ενδέχεται να έχει ήδη στραφεί κατά της διαταγής πληρωμής ή της τελεσίδικης απόφασης βάσει των οποίων επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός, χωρίς, όμως, να έχει
πετύχει την αναστολή της εκτέλεσης. Η διαδικασία του πλειστηριασμού σ’ αυτή την περίπτωση δεν εμποδίζεται και επομένως είναι πιθανόν μετά τον πλειστηριασμό π.χ. να ακυρωθεί τελικώς η διαταγή πληρωμής και, εφόσον έχουν ασκηθεί ανακοπές κατά της έκθεσης κατάσχεσης και
κατακύρωσης, η ακυρότητα αυτή να συμπαρασύρει σε ακυρότητα και τον ίδιο τον πλειστηριασμό.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα στην διαδικασία των ανακοπών κατά της κατάσχεσης (και της δήλωσης συνέχισης/υποκαστάστασης κ.ο.κ.) είναι ότι δεν αναρτώνται ηλεκτρονικά, έτσι ώστε να τις γνωρίζουν οι υποψήφιοι πλειοδότες. Άρα ο δικηγόρος του υποψήφιου πλειοδότη πρέπει να αναζητήσει τυχόν ένδικα βοηθήματα που έχουν ασκηθεί από τον οφειλέτη.

Ένα σύνηθες, επίσης, φαινόμενο είναι το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να βαρύνετε με το ενοχικό δικαίωμα της μίσθωσης. Σε αυτή την περίπτωση πλέον, ο νομοθέτης προστατεύει τον νέο ιδιοκτήτη, δίνοντάς του το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ακινήτου, στο οποίο ασκείται επιχείρηση, για όσο χρονικό διάστημα κι εάν καταρτίστηκε έξη (6) μήνες από τον πλειστηριασμό. Τούτο, δεν ισχύει για τις μισθώσεις ακινήτων κατοικίας, η κατάρτιση των οποίων αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης. Στις περιπτώσεις αυτές ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αποβάλει τον μισθωτή και είναι αναγκασμένος να αναμείνει τη λήξη της σύμβασης.

Σε περίπτωση τώρα που δεν αποχωρήσει οικειοθελώς ο ιδιοκτήτης ή μισθωτής, πρέπει να προχωρήσουμε στη διαδικασία αποβολής, η οποία δύναται να προσβληθεί επίσης με ένδικα βοηθήματα (ανακοπές). Εδώ όμως οι δυνατότητες άμυνας του προηγούμενου ιδιοκτήτη είναι αρκετά περιορισμένες. Τυχόν κινητά που υπάρχουν εντός του ακινήτου και δεν είναι αντικείμενο εκτέλεσης παραδίδονται με απόδειξη στον ιδιοκτήτη και εάν αυτός αρνηθεί παραδίδονται σε μεσεγγυούχο που ορίζει ο δικαστικός επιμελητής και θα πρέπει να φυλαχθούν, εφόσον δεν τα μεταφέρει ο ιδιοκτήτης τους ή δεν λάβει χώρα πλειστηριασμός τους, για χρονικό διάστημα 6 μηνών.